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Betriebskosten - Belegeinsicht kann umfassend verlangt werden

BGH Urteil vom 09.12.2020 (Az. VIII ZR 118/19) 

Neben den Rechnungen kann der Mieter auch Einsicht in die dazugehörigen Zahlungsbelege verlangen. Die Darlegung eines besonderen Interesses bedarf es dabei nicht. Es genüge vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren. Dies erstrecke sich neben der Rechnung auch darauf, ob der Vermieter die in die abgerechneten Leistungen Dritter seinerseits vollständig gezahlt habe.

Rechtsfolge einer nicht erteilten Einsicht in die Zahlungsbelege ist ein temporäres Leistungsverweigerungsrecht des Mieters hinsichtlich einer vom Vermieter verlangten Nachzahlung gemäß § 242 BGB, solange der Vermieter die nicht vorab geschuldete Einsicht gewährt hat.

Soweit der Vermieter einen Zahlungsbeleg nicht vorzulegen vermag, könne das Anlass für Nachfragen des Mieters oder zur Erhebung von Einwendungen gegen einzelne Kostenpositionen sein.

Einsichtsrecht gilt für Abfluss- und Leistungsprinzip

Das gelte unabhängig davon, ob der Vermieter nach dem Abfluss- oder dem Leistungsprinzip abrechnet. Soweit der Vermieter nach dem Abflussprinzip abrechne, sei der Mieter zur Überprüfung der Abrechnung sogar zwingend auf die Einsicht in die Zahlungsbelege angewiesen, eben weil es für die Richtigkeit der Abrechnung in diesem Fall entscheidend darauf ankommt, ob die entsprechenden Betriebskosten im Abrechnungszeitraum bezahlt worden sind.

 

 

Mietminderung rechtzeitig geltend machen

 

Ist die Gebrauchsfähigkeit einer Wohnung herabgesetzt, mindert sich auch die Höhe der Miete entsprechend. Wie hoch die Mietminderung auszufallen hat, bleibt dem Einzelfall vorbehalten.

 

Wer einen Mangel gemeldet hat, sollte sich auf jeden Fall ausdrücklich vorbehalten, rückwirkend die Miete zu mindern, rät die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien vom Deutschen Anwaltsverein (DAV) mit Blick auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Brandenburg (Az.: 31 C 168/19).

 

Wird trotz eines Mangels weiter die reguläre Miete gezahlt, ist eine rückwirkende Änderung dieser Zahlung grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn eine solche wurde vorbehaltlich angekündigt. Bei Anzeige eines Mangels also stets einen entsprechenden Vorbehalt zur Mietminderung erklären.

 

Doch auch dann sollte man eine Mietminderung zeitnah umsetzen. Denn Monate oder gar Jahre später kann eine Mietminderung nicht mehr geltend gemacht werden. Wer sich also eine Minderung vorbehalten hat, sollte bald entscheiden, ob und in welcher Höhe er sie in Anspruch nehmen will.

 

Eine Orientierung für die Höhe einer Mietminderung bieten bereits getroffene Entscheidungen zu einzelnen Mängeln. Landet die Sache vor Gericht, ist allerdings offen, ob genauso entschieden wird.

 

 

Betriebskostenvorschuss-Erhöhung

 

Die letzte Betriebskostenabrechnung ist Grundlage für eine Anpassung der Vorauszahlungen, hindert aber nicht die Berücksichtigung anderer - bereits eingetretener oder noch eintretender - Umstände, von denen die im laufenden Jahr entstehenden Kosten voraussichtlich beeinflusst werden. Es ist jedoch kein Raum für einen "abstrakten" Sicherheits-zuschlag in Höhe von 10 Prozent auf die zuletzt abgerechneten Betriebskosten.

 

BGH vom 28.9.2011 - VIII ZR 294/10 -

 

Der BGH stellte in seiner Entscheidung folgende Grundsätze für die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Absatz 4 BGB auf:

 

Grundlage der Festsetzung der Vorauszahlungen ist der Saldo der letzten Betriebskostenabrechnung. Dieser ist durch 12 Monate zu dividieren.

 

Ein abstrakter Sicherheitszuschlag darf nicht hinzuaddiert werden. Ein Zuschlag wegen bereits eingetretener oder noch eintretender Umstände ist allerdings dann gerechtfertigt, wenn diese nachvollziehbar dargelegt werden. Dabei reicht eine Prognose oder ein bloßer Hinweis auf zu erwartende Preissteigerung jedoch nicht aus.

 

Entsprechendes gilt für den Mieter soweit er die Vorauszahlung kürzen will.

Fristlose Kündigung


Zahlt der Mieter die Miete wiederholt und trotz Abmahnung zu spät, berechtigt dies den Vermieter das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.


BGH vom 14.9.2011 - VIII ZR 301/10 –


So bedeutet dieses Verhalten einen wichtigen Grund im Sinne von § 543 Abs.1 S.2 BGB.


„ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“

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